房產證寫子女名字釀大錯,再不看就晚了!

2023-03-16 23:40:55 字數 2422 閱讀 9399

中國式買房,從寫名字開始,首付、貸款、還貸、**、傳承,都有一本理財經。本文為你說明,房產證寫子女名,未必好。

一、孩子獨立買房時可能多付首付

如果孩子和父母沒有共有房產,即父母房產證上沒有孩子的名字,那麼孩子成年後購買首套房時,可享受較低首付且有首套房優惠房貸利率。

如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套,根據政策,成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定,這套房貸款利率可以享受首套房優惠,但首付卻可能要按照二套房標準。

二、孩子婚後買家庭第二套房時可能交房產稅

比如孩子在未成年時和父母共有2套房產,每套面積在90平方米,如果房產份額事先不做約定的話,預設每人三分之一份額,即孩子名下已經有60平方米房產。

成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米,按照政策,首套房不計徵房產稅。及至孩子婚後想購買家庭第二套房,假設建築面積是120平方米,則孩子名下的房產總建築面積達280平方米,假設扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積,還有100平方米可能需要徵收房產稅,其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房產證上新增孩子名字的結果。

三、孩子如婚後發生意外,配偶有權繼承婚前財產

如果孩子在婚後不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產,包括婚前財產。這意味著,如果孩子在未成年時和父母共有房產,孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。

那麼有沒有化解的方法呢?

房產和法律專家支招,一是可以作公證,約定子女未成年時和父母共有的房產,在父母生前,權益屬於父母所有。二是直接到房產交易中心做房產份額變更,減少子女名下的房產份額,最少可變更為1%。

這樣,即使子女成年後以自己名義所購房產超標,需要徵收房產稅時,至少和父母共有的房產部分,計稅量將極其有限。

最後算算各種過戶的成本

當然房產證上都寫父母的名字,那又會面臨另外一個問題:未來過戶的成本。這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據瞭解,房產過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式,究竟哪種最便捷,哪種最省錢?

繼承法

主要費用:繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取,最低不低於200元。

這種方法的優點是稅費最低。繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證,憑繼承權公證書到房管局轉名即可。

但缺點也顯而易見:手續繁多跑死人。繼承房產需要滿足三個條件:

第一是證明自己有繼承房產的法律資格,或是法定繼承人,或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的遺產繼承人;遺囑繼承必須是遺產人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。

第二,遺產應當是被繼承人生前屬於個人所有的財產。

第三,因遺產是所有繼承人的共同財產,房產的分割協議,需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

從上述規定可見,採用繼承法過戶房產,繼承人需要辦出各種證明,期間要花費大量的時間和精力。

贈與法

主要費用:個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅;非直系親屬贈與視同買賣,需要支付個稅,即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費1%。

需要提醒的是,以繼承法和贈與法過戶房產,繼承人或受贈人日後賣出此房時,如房產證年滿5年且是唯一住房,可免徵個稅。否則,將計徵20%個稅。

買賣法

主要費用:營業稅+個稅+契稅。在房產過戶中,買賣是最常見的方式,也是操作較為便捷和安全的方式。但是,如果**價比較低的話,日後**時賣出價與**價的差額會增大,再**時則需要繳納更多的稅費。

房產證寫子女名字釀大錯!再不看就晚了

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房產證寫子女名字釀大錯,這些買房常識再不看就晚了!

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房產證寫子女名字釀大錯新餘父母再不看就晚了

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