土地置換的會計與稅務處理

2022-11-24 22:16:52 字數 2748 閱讀 7106

案例甲公司南廠有一塊土地與a

中學接壤,

a中學有一塊土地與甲公司接壤。現經土地局行政協調,兩家置換土地。兩家原有土地是**行政劃撥土地。甲公司南廠原地上辦公樓及建築物賬面價值

100萬元(原值

150萬元、累計折舊

50萬元),經評估價值為

400萬元;

a中學原地上房屋建築物,經評估價值為

192萬元。置換地價通過土地局結算,即甲公司先將置換的

a中學土地價款

192萬元上交財政賬戶,

a中學也先將置換的甲公司土地價款

400多萬元上交財政賬戶,市財政再將甲公司原地上辦公樓及建築物價款

400多萬元用為補償返還給甲公司,將

a中學原地上建築物價款

192萬元作為補償返還給

a中學。甲公司會計詢問:甲公司與

a中學置換土地,涉及哪些稅種?甲公司如何進行會計和稅務處理?

解析這種置換土地方式實質是國家先收回兩單位原佔用土地,然後分別出讓給甲公司和a

中學,讓甲公司上交財政土地出讓金

192萬元,

a中學上交財政土地出讓金

400萬元,市財政再給予甲公司原地上房屋建築物補償價款

400萬元,給予

a中學原地上房屋建築物補償價款

192一、置換回土地時:

會計處理:

根據土地局開具的收款收據和支付款憑證作會計分錄:

借:無形資產——土地使用權(原a

中學一塊地) 

192貸:銀行存款 192

稅務處理:

根據土地使用證和《土地使用權轉移書據》,繳納萬分之五的印花稅960

元(192

萬元×0.5

‰)二、歸還國家土地時:

會計處理:

根據市**下達的收回土地檔案和收款憑證作會計分錄:

1.地上房屋建築物清理:

借:固定資產清理——南廠辦公樓及建築物 100

累計折舊 50

貸:固定資產——南廠辦公樓及建築物 150

2.收回地上房屋建築物補償價款:

借:銀行存款 400

貸:固定資產清理——南廠辦公樓及建築物 400

借:固定資產清理——南廠辦公樓及建築物 300

貸:營業外收入——固定資產清理收入 300

稅務處理:

營業稅根據《國家稅務總局關於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008

〕277

號)的規定,納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時,只要出具縣級(含)以上地方人民**收回土地使用權的正式檔案,無論支付徵地補償費的資金**是否為**財政資金,該行為均屬於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為,按照《國家稅務總局關於印發〈營業稅稅目註釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔

1993

〕149

號)的規定,不徵收營業稅。即甲公司將土地歸還給國家,收回的地上建築物補償價款不繳納營業稅。

企業所得稅根據《財政部、國家稅務總局關於財政性資金行政事業性收費**性**有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅〔2008

〕151

號)的規定,企業取得的各類財政性資金,除屬於國家投資和資金使用後要求歸還本金的以外,均應計入企業當年收入總額。甲公司取得**土地部門的土地及地上建築物補償價款,應計入企業當年收入總額計算企業所得稅。

如果甲公司取得**土地部門的土地及地上建築物補償價款,符合《財政部、國家稅務總局關於專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》(財稅〔2011〕70

號)第一條的規定,即企業從縣級以上各級人民**財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金,凡同時符合以下條件的,可以作為不徵稅收入,在計算應納稅所得額時從收入總額中減除:(一)企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付檔案;(二)財政部門或其他撥付資金的**部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業對該資金以及以該資金髮生的支出單獨進行核算。同時,財稅〔

2011〕70

號檔案第二條規定,根據企業所得稅法實施條例第二十八條的規定,上述不徵稅收入用於支出所形成的費用,不得在計算應納稅所得額時扣除;用於支出所形成的資產,其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。即甲公司取得的**土地部門的土地及地上建築物補償價款,可以不計入企業當期收入總額計算企業所得稅,但同時返還的土地出讓金用於支出所形成的費用,不得在計算應納稅所得額時扣除;用於支出所形成的資產,其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。

如果財政返還價款指明專項用途,即專門用於建造辦公樓及建築物,假定建造辦公樓支出500

萬元,則甲公司的會計處理為:

收到財政返還款時:

借:銀行存款 400

貸:專項應付款——建造辦公樓專款 400

建造辦公樓及建築物時:

借:在建工程——辦公樓及建築物 100

累計折舊 50

貸:固定資產——南廠辦公樓及建築物 150

借:在建工程——辦公樓及建築物 500

貸:銀行存款 500

完工結轉固定資產:

借:專項應付款——建造辦公樓專款 400

貸:在建工程——辦公樓及建築物 400

借:固定資產——辦公樓及建築物600

(其中400

萬元不能計提折舊)

貸:在建工程——辦公樓及建築物 200

累計折舊 400

契稅根據《財政部、國家稅務總局關於企業事業單位改制重組契稅政策的通知》(財稅〔2012〕4

號)的規定,對承受縣級以上人民**或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位,免徵契稅。甲公司接受行政性調整劃轉的土地可不繳納契稅。