前4月全國賣地收入驟降近四成 土地財政玩不下去了

2022-11-24 22:16:45 字數 2107 閱讀 7533

“一線城市除廣州外,京滬深成交陷沉寂,出讓金不足10億。”。事實上,地方土地出讓金收入增長的大幅下降已經延續了一段時間,財政資料顯示,今年前四月國有土地使用權出讓收入同比下降38.2%,全國土地出讓金已連續兩個季度負增長。有分析認為,預計土地市場總體升溫趨勢不變,但區域分化加劇,一些地方的土地出讓收入同比大幅**趨勢難有改善跡象,將令這部分本來就有限的地方財力雪上加霜。

一線城市 5月賣地收入 僅40億

監測顯示,上週(5月18日至5月24日)監測的40個主要城市土地成交量環比增加18%,出讓金環比減少64%。其中,24個城市無土地成交。一線城市中,廣州成交3宗住宅用地,合計8萬平方米,出讓金不足10億,而京滬深成交則陷於沉寂。

統計資料顯示,截至5月24日,一線城市5月合計簽約22宗土地,合計土地出讓金為40.79億元,其中僅7宗為住宅用地,除北京、廣州外,其他均為上海的保障房土地。業內人士估計,在5月份餘下的最後一週,賣地金額超越前3周的可能性極低,這意味2014年以來,一線城市將首次出現單月合計土地出讓金不足百億元的市場現象。

而在4月,土地出讓金收入同比跌幅再次擴大,上海易居研究院監測的10大典型城市4月土地出讓金收入285.5億元,環比下降35.1%,同比下降60.3%,較3月相比,降幅擴大61.7%。易居資料還顯示,今年1-4月,10大典型城市土地出讓金收入1833億元,與2014年、2013年同期相比分別下降48.0%和20.2%。

而財政部14日公佈的最新資料顯示,全國土地出讓金已連續兩個季度負增長。2015年一季度國有土地使用權出讓收入6905億元,同比下降36.1%;此前2014年四季度為同比下降21.5%。而1月至4月資料來看同樣如此,前4月國有土地使用權出讓收入9016億元,同比下降38.2%。

土地出讓金 進入下行通道

值得注意的是,財政資料顯示,前四個月全國財政收入仍延續低增長態勢,而房地產市場持續低迷,由此帶來的地方土地出讓金收入增幅驟降,也成為今年以來地方收入增速明顯放緩的重要原因。

以4月份為例,受房地產市場調整影響,房地產營業稅下降4.6%,延續近幾個月下降態勢;房地產企業所得稅下降11.9%;契稅、土地增值稅等地方小稅種也都出現兩位數的負增長。

在過去的房地產“**十年”,土地出讓金成為地方**財政收入的主要**之一。根據財政部公佈的資料測算,土地出讓金佔地方**財政收入比重在2013年達到頂點,為59.8%,到2014年回落至56.2%。

雖然眼下房地產需求已出現回暖,但對房地產投資傳導依然不明顯,房地產企業拿地需求疲弱,土地出讓收入同比大幅**趨勢尚未看到改善跡象,無疑令本來就有限的地方財力雪上加霜。

***發展研究中心金融所研究員巴曙鬆此前表示,截至目前,房地產開發投資、土地購置面積、房地產企業本輪到位資金,均沒有出現明顯的改善趨勢。土地出讓金下降趨勢沒有明顯的好轉。

易居研究院研究員曹倪娜認為,二、三季度土地市場的復甦和回暖,一方面表現為整體市場的升溫回暖,另一方面呈現出區域間分化的局面。“一線城市土地市場成交均價的明顯**和二線典型城市土地市場成交均價的持續**,形成了較為強烈的反差。”區域分化加劇,將令那些條件不好、又嚴重依賴“土地財政”的地方難以玩下去。

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房企拿地結盟時代來臨

值得注意的是,在房地產市場,房企意識到,靠規模化發展盈利的時代已經過去,減少同業競爭壓力外,共享低成本土地資源和降低融資成本都對企業安全運營非常重要。於是,房企結盟時代來臨了。

今年1月,北京誕生了史上最貴的總價“地王”。該地塊還是集面積最大、自住房最貴和總價最高的“三最”於一身,成交樓面價達3.8萬元/平方米。而這次競價基本是最強的地產組合之間的競爭:華潤首開平安聯合體、龍湖天恆聯合體、金融街首創聯合體、萬科、住總保利聯合體等5家之間進行,最終由華潤首開平安聯合體以86.25億元的**競得。

這樣的房地產聯合體在土地市場上出現得越來越頻繁,據統計,2013年上海土地市場上由聯合體拿下的比例為16%,而在2014年杭州土地市場拿地前十的房企中,合作拿地是最主要的方式,如綠城、平安等,即是通過和萬科、九龍倉、金地等房企進行聯合的方式完成了土地儲備。

正如萬科總裁鬱亮在萬科與萬達結盟時所說,“今年以來全國最多買地的買家是誰,不是傳統房地產商,是金融機構,或者雖然表面上去拿地,背後都是金融機構在支援,平安是今年以來買地最多的發展商,金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。這是結盟發展中的一個新的趨勢,跟金融的結盟。”