商品房買賣 租賃合同欺詐行為及應對方法(原)

2022-08-05 15:59:06 字數 3981 閱讀 6379

商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人,買受人支付價款的合同。所謂商品房買賣和租賃合同犯罪,是指行為人以非法佔有為目的,採用虛構事實或隱瞞真相等方法,通過簽訂合同、牟取合同相對方數額較大財物的行為。而合同中的民事欺詐,是指行為人以營利為目的,採取欺詐方法,與其它單位和個人簽訂合同,騙取對方財物,造成財產損失的行為。

一、實際買賣中,如下環節容易出現合同犯罪行為:

(一)房屋租售中介實施的詐騙

1、採用欺騙手段截留客戶資金,將其非法佔有或用於投資、轉貸等風險專案。房屋中介公司要求買房者將購房保證金、首付款、購房款等存入中介公司指定賬戶,由他們“代為保管”,利用辦理購房手續的時間差,從事投資、轉貸等風險專案,獲取中短期收益。這種“拆東牆補西牆”的運作方式一旦出現問題,最終會導致資金鍊斷裂造成損失。

2、中介公司指使公司員工及他人假扮購房人,與賣房人簽訂房屋買賣合同,支付少量定金或部分房款後,將房屋過戶至虛假購房人名下,最後將騙取的房屋轉賣或抵押從中非法獲利。

3、利用為購房人代辦銀行貸款之機將房產抵押給銀行,然後冒用購房人的身份證件,將銀行發放的貸款佔為己有。

4、公佈虛假房屋租賃、銷售資訊,與客戶簽訂租房、購房合同,騙取客戶中介費及定金。

(二)房地產開發商或個人在預售、**房屋時,隱瞞房屋已抵押或已**的事實,採取一房多賣的方式騙取他人購房款。

(三)虛構商鋪等房產投資專案,以承諾高額返租收益為誘餌,誘騙投資者進行投資騙取投資款。

(四)以能夠幫助購買回遷房、單位房等低價房為名,虛構**,詐騙他人購房款。

(五)通過偽造房產證、身份證等手段,假冒房主身份,與他人簽訂房屋租賃、買賣合同,詐騙他人租金、購房款。

(六)隱瞞門面房即將拆遷的事實,虛假髮布“門面房轉讓”的資訊,將門面房轉租給他人,騙取租金。

利用合同進行欺詐,行為人的目的:一是想佔有對方財物;二是利用合同來實現一定的經濟利益。如果前兩者行為人心理狀態一直保持不變,其結果一是承擔合同犯罪的刑事責任,二是承擔合同欺詐的民事責任,但在實際中行為人的主觀心理狀態不是一成不變的,而是發展變化的。隨著行為人主觀心理狀態的變化,行為人的刑事責任和民事責任就會發生變化。行為人開始以欺騙方法想佔有對方財物,隨後根據市場**的變化,如全面履行合同,行為人將有利可圖而履行合同,此情況下,行為人的刑事責任消失,其承擔的是相應的民事責任。另一種情況行為人主觀上想佔有對方財物,但由於害怕刑事追究,又積極創造條件履行了合同義務,其刑事責任被免除。行為人在簽訂合同時雖採取欺騙手段簽訂合同,但主觀上沒有佔有對方財物的目的,只是想簽訂合同來獲取一定的經濟利益,但隨著合同的簽訂和履行行為人的意識發生變化,其主觀上已不在取得一定經濟利益為目的,而是鋌而走險,主觀上想佔有對方財物為目的,非法佔有對方的財物,此種情況下,行為人就要承擔相應的刑事責任。在發現合同犯罪後,要及時判明犯罪的性質是刑事為主還是民事為主,以採取相應的對策。

二、為避免上當受騙,在從事房屋租賃、銷售交易時,應當注意以下方面:

1、審查房地產開發商及中介公司的資質。開發商須具備“五證”,即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》。從事房地產諮詢、評估、經紀服務的中介公司也須具備相應的資格認證。

2、審查房屋產權的真實性。簽訂購房合同前可到房地產登記機構進行查詢,核實房產證的真偽、賣房人與登記人是否一致、房屋是否辦理抵押登記等情況,以免購買無產權或產權有爭議的房屋。不要因貪圖便宜落入“真房假證”的詐騙陷阱。

3、警惕以超高利潤引誘人們從事房地產專案投資的虛假廣告。面對各種**的此類廣告宣傳,要做到謹慎識別,理性判斷。投資前應向有關部門進行核實,包括專案的真實性、專案開發的具體內容、與廣告宣傳是否一致等,切莫為追求高額回報盲目投資。

4、謹防交易合同中的“霸王條款”。人們對中介公司普遍存在依賴心理,對他們事先擬好的合同很少提出異議,往往給犯罪分子可乘之機。在簽訂合同前應仔細閱讀合同條款,提防其中的免責條款陷阱,以防自身合法權益受到損害。

三、如何應對房屋買賣合同欺詐:

無論是購房或者租賃房屋買賣合同的民事欺詐還是合同的刑事欺詐都是違法行為,都要承擔相應的法律責任。根據民法和刑法關於合同欺詐應當承擔的責任的規定,在問題發生時,可以採取以下補救措施:

1、協商變更和解除合同。協商變更,包括對合同的內容進行修改或者補充。協商解除,是雙方當事人通過協商,在合同關係有效期限尚未屆滿前提前終止合同。協商變更和協商解除這種補救措施有其侷限性,欺詐方往往予以拒絕,在這種情況下,被欺詐方應當採取其他措施。

2、不予履行。不予履行適用於被欺詐方發現已簽訂的合同不符合法律的規定,對方有欺詐嫌疑,雙方簽訂的合同可能為欺詐性的無效合同的場合。在這種場合,被欺詐方應暫不履行合同規定的內容,如不予付款,以免造成財產無法返還。

3、中止履行。中止履行適用於被欺騙詐方已經開始履行,但尚未履行完畢,發現合同可能為欺詐性合同,對方有欺詐嫌疑的場合。在這種場合,被欺詐方應當暫時停止履行。

4、請求合同管理機關確認合同無效。如果被欺詐方在履行前或正在履行這中發現合同可能為欺詐性的合同,對方有欺詐嫌疑的場合,且雙方在合同中訂有仲裁協議的,可以提請合同管理機關即工商行政管理部門的仲裁委員會對合同進行審查,確認該欺詐性合同為無效合同。

5、請求人民法院確認合同無效。如果被欺詐方在履行前或正在履行中發現合同屬於欺詐性的合同,對方有欺詐嫌疑的場合,且雙方沒有訂立書面仲裁協議,可以直接向人民法院起訴,要求確認該欺詐性的合同無效。在請求人民法院確認合同無效的過程中,應當注意:發現對方有欺詐嫌疑的,要及時起訴;在起訴前做好充分準備,包括收集證據、寫好起訴狀等;在發現欺詐方可能處分或轉移已經履行的財產的,依法向人民法院申請訴訟財產保全。

6、及時向司法機關報案。合同欺詐的案件有許多都是觸犯刑律的,欺詐方應負刑事責任。在發現欺詐方隱匿財產不能履行或欺詐方潛逃之後,被欺詐方應當及時向公安機關、人民檢察院或人民法院報案,並積極提供各種線索,收集有關合同欺詐的證據,協助司法機關快速偵破合同欺詐案件,以挽回因合同欺騙詐所遭受的經濟損失。

四、在房屋買賣中發現如下五種情況,應使用法律維護自己的利益。

根據最高法院的《關於審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,有5種情況可以適用雙倍賠償:

一、商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

二、商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人;

三、訂立合同時,出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實,或者提供虛假商品房預售許可證(例如在集體土地上建房**);

四、訂立合同時,出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

五、訂立合同時出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。