售樓書內容是要約還是要約邀請?

2022-08-05 15:28:58 字數 2039 閱讀 1734

售樓書及廣告宣傳資料都是商業廣告的具體表現形式、根據《合同法》,商業廣告一般屬於要約邀請,但對於符合要約規定(即內容具體確定、表明經受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束)的商業廣告,視為要約。

業主購住房時考慮的一個極為重要因素即是該住宅小區須提供常年每日往返深港兩地的巴士,但是開發商運營一段時間後以經營虧損為由公然違約,停開了深港直通巴士,給原告等眾多住戶造成極大的不便。

【案例】

原告陳玲訴稱,原告及家人因工作、生活需常年往返深港兩地,在深圳選購住房時考慮的一個極為重要因素即是該住宅小區須提供常年每日往返深港兩地的巴士。被告百仕達實業於1997年起銷售其開發的百仕達花園ⅰ-ⅲ期時,在其製作的售樓書及釋出的廣告宣傳資料中均承諾:為住戶提供專用的深港穿梭巴士,從百仕達花園會所往返至上水火車站、九龍塘,並稱乘坐其深港直通巴士20分鐘可直達香港上水,45分鐘可直達香港九龍塘。由此,儘管百仕達花園房屋售價比周邊同質樓盤高出50%-100%,但原告考慮到以後往返深港的便利及小區提供的配套服務,只好接受。

最初,被告基本上能遵守承諾,為住戶每日提供專車,自2003年9月1日起,兩被告以經營虧損為由公然違約,停開了深港直通巴士,給原告等眾多住戶造成極大的不便,不得不自行搭車往返深港,與原來乘坐直通巴士相比有很大的差別:交通費用增加、耗時增大、安全感較差、精神緊張程度高、尊榮感下降。之後,原告等眾多住戶多次與被告交涉,召開數次座談會,強烈要求被告遵守售樓時的承諾,繼續提供深港兩地直通巴士服務,由於兩被告對原告要求置之不理,導致與原告等眾多住戶幾乎發生直接衝突。

根據《合同法》及最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件的法律規定,原告認為被告在售樓書中對廣大業主所作的提供住戶專車承諾,應視為要約,被告應承擔違約責任。請求判令:(一)被告百仕達實業在售樓書中所作的為業主提供深港直通巴士的承諾有效;(二)被告立即恢復“深港直通巴士”的執行;(三)被告賠償因停運給原告造成的經濟損失人民幣2440元(從2003年9月1日起,暫計至2003年12月31日止);(四)被告承擔本案全部訴訟費用。

【判決】

法院認為,因百仕達實業單方停止“深港直通巴士”的營運,由被上訴人陳玲自己解決往返深港兩地的交通問題,增加了被上訴人陳玲的路途時間和費用,被上訴人陳玲的損失是顯而易見的。從維護民事關係穩定的原則出發,二審法院認為,上訴人百仕達實業應一次性賠償被上訴人陳玲由此產生的經濟損失。關於經濟損失的具體數額,法院根據第一手購房的**、每次往返深港所增加的費用及被上訴人陳玲可能往返的次數,酌情確定為該房屋購買價的1%,即人民幣5888.39元。

【評析】

本案中,被告百仕達實業在其製作的售樓書及釋出的廣告宣傳資料中承諾,為住戶提供專用的深港直通巴士,從百仕達花園會所往返至香港上水火車站、九龍塘。因此,該“承諾”在法律上屬於要約,還是要約邀請,成為了原、被告雙方的第一個爭議焦點。

售樓書及廣告宣傳資料都是商業廣告的具體表現形式、根據《合同法》,商業廣告一般屬於要約邀請,但對於符合要約規定(即內容具體確定、表明經受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束)的商業廣告,視為要約。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003)第3條進一步明確指出,“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋**的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”

本案中,被告在售樓書和廣告中明確說明的提供深港直通巴士一事,雖不屬於最高院司法解釋中所說的“商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施”,但由於有相當多的住戶正是被該項服務所吸引而購買百仕達花園的住房,可以認為該“承諾”對房屋買賣合同的訂立具有重大影響。而且百仕達花園1期竣工後,被告百仕達實業也確實開通了深港直通巴士。

因此,可以認為,雖然關於深港直通巴士的“承諾”寫在售樓書和廣告裡,而沒有寫進房地產買賣合同中,但該“承諾”已符合要約規定,應視為要約,經購房者承諾(未提出異議)即成為房地產買賣合同的一部分。被告百仕達實業所辯稱的“被告與業主之間均未對此有任何約定,雙方所簽署的《深圳市房地產買賣合同》亦未設定該系被告的義務。故沒有充分和確定的證據表明被告負有開通‘深港直通巴士’的合同義務”,不僅有違合同法關於要約之規定,而且違背誠實信用原則,法院對其抗辯未予支援,是正確的。

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