贈與房屋未過戶,贈與合同效力如何?

2022-08-05 15:28:45 字數 970 閱讀 9929

贈與房屋未過戶,贈與合同效力如何?

110法律諮詢

2014-07-09 00:00

李某與劉某因夫妻感情破裂於2009年5月在法院協議離婚,協議中約定,夫妻共有房屋雙方自願贈與二人10歲的兒子小李,且小李由李某撫養,房屋暫由李某居住。2010年12月王某起訴要求變更子女的撫養關係,法院經審理支援了劉某的訴訟請求,小李改由劉某撫養。後李某提起訴訟,認為贈與房屋尚未過戶,贈與合同並不成立,請求法院判決自己仍然享有房屋的所有權。

律師點評:

本案爭議的焦點在於李某和劉某簽訂的離婚協議中約定將二人所有的房屋贈與自己子女的這一行為是否有效。

根據《合同法》第185條的規定:“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。”從這一條規定可以看出贈與合同是諾成合同,即贈與合同一經受贈人表示接受便宣告成立。當然,合同成立並不意味著合同生效,贈與合同的生效還需要滿足法定要件。根據贈與物件的不同,贈與可以分為動產贈與與不動產贈與,動產贈與以贈與物交付為要件,而不動產贈與,因為法律對其產權轉移有特別規定而與前者有所區別。如本案中涉及的房屋贈與,根據法律規定,房屋產權轉移以登記過戶為要件,相對應,對房產贈與合同,一般情況下也應以產權登記的辦理為其生效要件。

但事實上,房屋贈與未辦理過戶,並不意味著贈與合同必然未生效。根據《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第128條規定:“公民之間贈與關係的成立,以贈與物的交付為準。贈與房屋未辦理過戶手續,但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人,受贈人根據贈與合同已佔有、使用該房屋的,可以認定贈與有效,但應令其補辦過戶手續。”可以看出,該條對房屋贈與未過戶的不同情況在法律上進行了區分,肯定了受贈房屋未辦理產權變更登記但已實際交付情況下贈與合同的效力。本案即屬該種情形,李某和劉某贈與房屋後,因為小李當時年紀太小,無法申領身份證,故不能辦理房屋產權變更登記,但事實上贈與房屋一直有小李居住,即贈與房屋在贈與合同簽訂之時就已經實際交付。因此,本案中李某和劉某的房屋贈與合同已經成立,且隨著受贈房屋的實際交付而發生了法律效力。