第三人請求確認買賣合同無效的一般應不予受理

2022-06-23 14:13:44 字數 2364 閱讀 4576

【案例】原告趙某起訴被告錢某、李某,稱李某在其不知情的情況下,將其所有的房屋賣給錢某,該房屋已經交付;李某對該房屋不具有處分權,原告也拒絕追認,請求法院判決確認兩被告之間簽訂的《房屋買賣合同》無效。

【分歧】意見1:本案應當審理查明原告是否准許或追認過,進而對合同有效或無效作出判決。

意見2:本案合同是否有效與原告沒有直接利害關係,本案應不予受理。

【分析】本文認同意見2。

一、無權處分未經追認且未取得處分權的,合同並不當然無效。意見1認為,既然《合同法》第五十一條規定“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的,該合同有效”,那麼反過來講,未經權利人追認且未取得處分權的,合同無效,因此權利人有權主張合同無效。我們認為,並不能當然地認為合同無效。比如在善意取得、表見**等情況下,如果一概認定絕對無效,則上述制度無法存在。可能正因如此,《買賣合同司法解釋》第三條第一款明確了無權處分合同的效力:“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支援。”更恰當的理解和表述應當是,未經權利人追認的出賣人無權處分,買受人不能僅依據買賣合同取得物權。

二、第三人確認合同無效不利於保護守約方合法利益。意見1認為,《買賣合同司法解釋》第三條第一款規定的是,合同當事人不能主張合同無效,並沒有禁止合同之外的第三人請求確認合同無效。對此我們的理解是,上述第三條第二款的內容就是規定無權處分合同有效的一個重要原因:“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的,人民法院應予支援。”顯然,認定合同無效的話,守約方只能主張返還財產、折價補償或因對方有過錯而給自己造成的損失,而不能主張違約責任以及因違約造成的損失,大概多數情況下,這兩者的區別還是比較大的。如果允許第三人確認合同無效,等於是認可第三人可以干擾、限制甚至阻止守約方行使權利,對守約方是非常不公平的。所以,表面上看雖然該款沒有禁止第三人主張合同無效,但如果認可此種權利的話,將會對締約行為產生極大衝擊,更何況,權利人有其他更加合適的途徑。

三、人民法院不應該、不能夠阻止合同當事人設定負擔行為。負擔行為是指一方相對於另一方承擔為或不為一定行為之義務的法律行為,與之相對應的處分行為是指直接發生某項權利轉移或消滅的行為。顯然,簽訂合同本身屬於負擔行為,履行合同的行為屬於處分行為。合同簽訂並生效後,當事人給自己設定的負擔行為成立有效,此時債務人有給付的義務,債權人享有對債務人的債權請求權,但是該種負擔行為僅僅是手段,並不是目的,更不是結果;如果到此為止、沒有後續的處分行為,則不會產生某項權利轉移或消滅的結果。簽訂合同是雙方平等協商的結果,設定負擔行為是合同當事人自願的行為,第三人和法院不應該阻止合同當事人自願簽訂合同,否則,就侵犯了當事人的意思自治,當然也無法阻止。

設想一下,如果法院受理本案,可能會出現非常“詭異”的現象:如果法院判決合同無效,兩被告可以重新簽訂合同——法院和原告都不能禁止兩被告重新簽訂合同吧?那麼再次簽訂的合同是否當然無效?原告需要再起訴一次嗎?如此迴圈下去豈不是永無終結。更有甚者,兩被告得知原告起訴後馬上協商解除原合同,並簽訂新的合同,那麼法院審理一份已經被合同當事人協商解除的合同是否有效,豈不是一種諷刺?這都是審判實踐中我們不得不考慮、應當預見到的問題。

四、無論合同是否有效均不對不動產權利人產生實質影響。說到底這還是物債二分性的問題。《物權法》第十五條闡明瞭合同效力和物權效力的區分:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”這與《買賣合同司法解釋》第三條第二款是相統

一、相呼應的。

意見1認為有效的合同必須得到履行,我們認為不能這樣理解,該款內容可以反映法律並未規定和認可有效的合同一定可以履行、(當事人堅持的話)必須得到履行——相反,有效的合同不一定具備履行的條件、不一定必須實際履行、不一定必然得到履行。買受人依據合同享有要求出賣人交付房屋的權利,房屋所有權人依據物權享有阻止出賣人交付房屋的權利,兩種權利是對抗的關係,後者之權利完全可以對抗前者之權利,但是不能講一種權利把另一種權利消滅掉了。此時基於債權的請求權受到基於物權的保護權的“阻撓”而無法行使,合同無法履行。這是物債二分性的體現,我們既不能講生效的合同必須得到履行,也不能講“無法履行的合同是無效的”。《物權法》第十五條講的是物權不影響債權,物債二分性的另一個表現是債權不影響物權,物權行為不因債權行為的無效而無效。比如某《房屋買賣合同》履行後,房屋交付變更登記在買受人名下,買受人即取得房屋所有權,如此後該合同被認定無效,並不能認為出賣人當然取回所有權,在未經再一次的變更登記或裁判文書生效前,房屋所有權仍然屬於買受人。由此可見,合同是否有效與物權是否變動沒有直接的、必然的關係。

綜上所述,原告與本案沒有直接利害關係,故不符合民事訴訟起訴的條件。其實原告真正的目的是物權保護,原告更合適的做法應當是,把訴訟請求修改為請求確認原告對涉案房屋享有所有權,可以加一條請求確認兩被告交易(交付)房屋的行為不產生物權變動的效力,如此,則法院應當受理。