理性分析房價走勢

2022-05-17 05:43:56 字數 1532 閱讀 8199

最近網上看了好多關於房子**走勢的文章,有說漲,有說跌,有說國家會調控穩中小漲的。

今天我們理性的分析一下,房子作為一個**值商品,未來**趨勢到底如何?

俗話說的好,物以稀為貴。房子作為生活的準必需品,肯定是越少,越貴了。那我們怎麼定義這個少呢?

下面分享三個方法進行分析:

一、區域/城市人均住房套數

首先我們拋開**,不看能不能買得起,單純的看這個區域有多少人,有多少房。這些資料可以上網查詢,如果平均每個人都可以有一套住房,甚至幾套住房,那但從這個指標,房價是要跌的!因為房子基本以家庭為單位,每1.5-2個人有一套,說明供需平衡。

二、增加商業指標

在這點中,我們主要看,開發商是否有捂盤銷售,炒房者是否有一人多房。這個從資料上,是很難看出的(好比我們的工資都是被平均的),但是我們可以從巨集觀政策分析。開發商、炒房者、銷售人員,不用分析,他們肯定希望房子越貴越好,但是怎麼做到呢?知己知彼,百戰不殆。我們分析一下。

1、開發商手段-捂盤。

我建造了100套房子,但是一次只**10套,物稀為貴啊,**必定**。捂盤的條件是什麼?他資金鍊不能斷裂,要按期還上貸款。好了,那我們就主要看房企的負債率,他的銷售量、利潤率就不是那麼重要了(看看網上某大的自清證明,大篇幅宣傳的是銷售量吧)。如何衡量這個負債率呢,國家政策!新出的三條紅線,瞭解一下。

2、炒房人-囤貨

如果說開發商是**手,炒房人就是股民了。他們獲利的方式很簡單,第

一、房價要一直漲;第

二、不斷倒手加倉;我們再來看政策,你所在區域,是否有限購政策。說白點,他能不能一個人買十套,貸款利息是否逐套遞增的趨勢。這個要看各自的城市了。

3、銷售人員-營銷手段

還記得被雷軍清退的那位麼?我能把稻子賣出金子的**。商人逐利倒買倒賣,究其根本,靠的是什麼?現代名詞叫營銷手段,其實說白了,就是資訊不對稱,他永遠會告訴你,這個樓盤很火(哪怕遠離都市喧囂),現在折扣力度很大(先加價,再打折哈,恆大),未來很有發展升值空間。當他貶低一個的同時,一定是為了抬高另一個,絕不會單純的只是貶低一個。

黑車司機幹滴滴,單從這方面分析,房價必然**(唯一一個可以確定結論的,其餘的要看資料、政策和走勢)。

三、價值空間

就好比你去賣理財,我想沒人會賣一定跌的吧,都希望有相對較高的回報,房產也是一樣的。從這方面出發,如何看未來房價是漲是跌呢?就要對比新房和二手房的價值了,房子這個“**”如何升值呢,買新的,賣二手。也就是說,賣出去的總收益大於**的總花費,就有的賺,就會漲!反之,就要跌。

如何理性對比呢?其實你只要計算兩個值,一個是你**的實際單價(要算上貸款的利息),另一個是這個區域的二手房平均成交價。就是說你買下來實際花了多少錢,賣出去實際能賣多少錢。有的人要問了,為什麼**要加貸款,賣出不加呢?因為賣出的貸款的利息人家是付給銀行的,**的貸款利息是你真金**付出去的。

那麼從這點分析,咱們就要看你所在區域的具體資料了。

綜上所述,只有一個可以確定,由目前的營銷手段增加的部分房價,未來一定**,其餘的要看政策、看你所在區域的具體資料,必是有漲有跌。

寫在最後,以上分析只是理性的基於**和資料的客觀分析。但是,天有不測風雲,誰能想到,今年年初做口罩的發財了,做電影的差點餓死呢?

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